Pravo preče kupovine - sve što treba da znate na jednom mestu

Obaveze vlasnika nepokretnosti

Prema odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa; Suvlasnik nepokretnosti koji želi da proda svoj deo te nepokretnosti ima određene obaveze prema drugim suvlasnicima. Pravo preče kupovine podrazumeva da prodavac prvo mora da ponudi svoj deo ostalim suvlasnicima pre nego što ga ponudi trećim licima. U slučajevima kada postoji više suvlasnika, postoji hijerarhija prioriteta u ostvarivanju tog prava.

1. Ako postoji više suvlasnika, pravo preče kupovine ostvaruje onaj sa većim suvlasničkim delom (veći deo ukupne vlasničke celine), Taj suvlasnik ima prioritet i pravo da prvi odluči da li želi da kupi taj deo ili ne. 
2. Ako postoji više suvlasnika sa jednakim suvlasničkim delom, ali i drugi suvlasnici koji imaju pravo preče kupovine, tada suvlasnik koji nudi svoj deo ima pravo da sam izabere kome će prodati svoj deo. 

Pravo preče kupovine ukazuje pre svega na nemogućnost vlasnika da slobodno raspolaže svojom imovinom. Primera radi, ako postoji osoba sa pravom preče kupovine, vlasnik je ograničen u tome da ne može jednostavno pokloniti imovinu trećoj osobi ako postoji osoba sa pravom preče kupovine koja ima nameru da je kupi.

Prodaja poljoprivrednog zemljišta

U situaciji prodaje poljoprivrednog zemljišta, primenjuje se pravilo prava preče kupovine za susedne vlasnike. Evo kako to funkcioniše:

1. Obaveza ponude susedima: Kada vlasnik poljoprivrednog zemljišta želi da ga proda, prvo je dužan da ponudi to zemljište vlasnicima susednog poljoprivrednog zemljišta.
2. Prioritet za vlasnika čije se zemljište pretežno graniči: Ako postoji više vlasnika susednog zemljišta čije se zemljište graniči sa zemljištem koje se prodaje, prioritet u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog poljoprivrednog zemljišta čija se većina granice graniči sa zemljištem koje se prodaje.
3. Prioritet za najveću površinu: U slučaju da više vlasnika susednog zemljišta ima granicu iste dužine sa zemljištem koje se prodaje, pravo preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čija površina zemljišta ima najveću površinu.

U ostvarivanju prava preče kupovine vlasnik susednog zemljišta je po redosledu iza suvlasnika zemljišta koji je predmet prodaje.

Procedura za pravo preče kupovine

1. Obaveštenje susedima ili prioritetnim licima: Prvi korak je obaveštavanje suvlasnika, suseda ili drugih osoba sa prioritetnim pravom preče kupovine o nameri da se imovina proda. To se radi putem pisanog obaveštenja koje sadrži informacije o uslovima prodaje, ceni i drugim relevantnim detaljima.
2. Rok za odgovor: Nakon što je obaveštenje poslato, osobama sa prioritetnim pravom se daje rok od 15 dana od prijema ponude da se izjasne o tome da li žele da kupe imovinu po uslovima koje je prodavac ponudio.
3. Ponuda za kupovinu: Ako neko od lica sa prioritetnim pravom odluči da želi da kupi imovinu, prodavac može započeti proces pregovaranja i zaključivanja ugovora o prodaji. U ovom koraku, cene, uslovi plaćanja i drugi detalji se dogovaraju između strana.
4. Ako se odustane: Ako nijedan od suseda ili osoba sa prioritetnim pravom ne iskoristi svoje pravo da kupi imovinu u datom roku, prodavac je slobodan da ponudi imovinu trećim licima ili da je proda na otvorenom tržištu.
5. Zaključivanje prodaje: Ako se postigne dogovor sa susedom ili osobom sa prioritetnim pravom, proces prodaje se zaključuje potpisivanjem ugovora o prodaji i prenosom vlasništva.

Ako osoba koja ima pravo preče kupovine dobije ponudu da kupi nepokretnost, ali se ne izjasni o svojim namerama unutar 15 dana od dana kada je primila ponudu, prodavac može prodati tu nepokretnost trećem licu. Međutim, prodavac ne sme prodati nepokretnost po povoljnijim uslovima od onih koje je ponudi prioritetnom kupcu.

Ako osoba sa pravom preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik te nepokretnosti ne proda je trećem licu u roku od jedne godine od dana kada je ponuda odbijena, vlasnik je obavezan, u slučaju da se nepokretnost ponovo prodaje, da ponovo ponudi tu nepokretnost osobama sa pravom preče kupovine.

Nepoštovanje prava preče kupovine

Ako prodavac proda nepokretnost trećim licima, a da prethodno nije ponudio osobama koje imaju pravo preče kupovine ili je prodao pod povoljnijim uslovima od ponuđenih, osobe sa pravom preče kupovine imaju pravo da podnesu tužbu sa zahtevom da se ugovor o prodaji nepokretnosti poništi. Osim toga, imaju pravo da traže da se ta nepokretnost proda i preda njima pod istim uslovima kao prilikom prve prodaje.

Ako vlasnik nekretnine obavesti osobe sa pravom preče kupovine, ali je obaveštenje nepotpuno, nepravovremeno ili obmanjujuće, to se takođe može smatrati nepoštovanjem pravila.

Isto tako, nepoštovanjem pravila se smatra ako vlasnik postavlja nepoštene ili nerazumne uslove za osobu sa pravom preče kupovine kako bi je odbio i prodao nekretninu trećim licima, i namerno krije podatke o nameravanoj prodaji trećem licu.

Važno je da osobe sa pravom preče kupovine ne mogu samo tražiti poništenje ugovora. Takođe, moraju imati stvarnu nameru da kupe tu nepokretnost. Ova pravila su uvedena kako bi se sprečilo zloupotrebljavanje sistema prava preče kupovine. Drugim rečima, osobe sa pravom preče kupovine ne mogu koristiti tužbu samo da bi se nepotrebno sprečila prodaja trećim stranama koje su savesno kupile nepokretnost.