Sve što treba da znate o evikciji

Situacije u kojima najčešće dolazi do evikcije

Evo nekoliko praktičnih scenarija u kojima se građani najčešće susreću sa evikcijom:

• Kupovina nekretnine sa skrivenim hipotekama: Zamislite da kupite kuću ne znajući da na njoj postoji hipoteka. Banka ili drugi zajmodavac koji ima hipoteku može pokrenuti postupak evikcije kako bi zaštitio svoje interese, što bi moglo da dovede do toga da izgubite pravo na korišćenje ili vlasništvo nad kućom.
• Nekretnine sa pravom preče kupovine: Ukoliko kupite zemljište, a kasnije se otkrije da je neko imao pravo preče kupovine na to zemljište (na primer, član rodbine ili sused), ta osoba može zahtevati evikciju kako bi iskoristila svoje pravo preče kupovine.
• Nelegalna gradnja ili upotreba nekretnine: Ako ste kupili ili izgradili objekat bez odgovarajućih dozvola ili na zemljištu koje nije vaše, vlasnik zemljišta ili nadležne vlasti mogu pokrenuti evikciju.
• Nekretnine sa nepoznatim naslednicima: Ponekad se dešava da se nekretnina kupi od osobe koja nije pravi vlasnik, jer pravi vlasnici (npr. naslednici) nisu poznati u trenutku prodaje. Kasnije, kada se naslednici pojave, mogu pokrenuti postupak evikcije.

Vrste evikcije

Razumijevanje vrsta evikcije je ključno za shvatanje kako pravna prava trećih strana mogu uticati na posedovanje nekretnine. Postoje dva osnovna tipa evikcije: potpuna i delimična.

1. Potpuna evikcija Potpuna evikcija se dešava kada pribavilac (osoba koja je stekla nekretninu) mora potpuno napustiti ili prestati koristiti nekretninu zbog prava treće strane. To znači da pribavilac gubi sva prava na celu stvar koju je posedovao.

Primer: Ako ste kupili kuću koja je pod hipotekom, a niste bili svesni te hipoteke, banka može pokrenuti postupak evikcije. Ukoliko banka uspe u svojoj nameri, doći će do potpune evikcije, što znači da ćete izgubiti pravo na celu kuću, a banka će preuzeti posed.

2. Delimična evikcija Delimična evikcija se odnosi na situaciju gde pribavilac gubi pravo na samo deo nekretnine ili mu je pravo korišćenja nekretnine ograničeno zbog prava treće strane.

Primer: Ako kupite zemljište i kasnije se otkrije da sused ima pravo puta kroz deo tog zemljišta, može doći do delimične evikcije. To znači da ćete i dalje imati prava na veći deo zemljišta, ali ćete izgubiti pravo na onaj deo kroz koji sused ima pravo prolaza.

U oba slučaja, evikcija može biti kompleksan pravni proces, jer pribavilac često nije bio svestan postojanja prava treće strane prilikom sticanja nekretnine. Potrebno je pažljivo razmotriti sve aspekte prava na nekretninu pre kupovine, uključujući proveru postojanja hipoteka, prava preče kupovine, prava puta, i drugih prava trećih strana koja bi mogla uticati na posedovanje.

Uslovi odgovornosti prodavca za pravne nedostatke

1. Ravno uznemiravanje: Ovo znači da mora postojati pravna smetnja ili ometanje u vezi sa stvari koja je predmet ugovora. Na primer, ako je neko drugi polagao pravo na istu stvar, to bi se smatralo pravnim uznemiravanjem. Bitno je napomenuti da se ovde radi o pravnom, a ne samo fizičkom ili faktičkom uznemiravanju.
2. Postojanje pravnog nedostatka: Ovaj uslov znači da pravni nedostatak mora već postojati u trenutku zaključenja ugovora. Ako se nedostatak pojavi naknadno, odgovornost za njega ne pada na prodavca ili prenosioca.
3. Savesnost pribavioca: Ovo znači da osoba koja stiče stvar (pribavilac) ne sme biti svesna postojanja pravnog nedostatka u trenutku sticanja. Ako je pribavilac bio svestan nedostatka, ne može kasnije tražiti odgovornost od prenosioca.
4. Obaveštavanje prenosioca: Pribavilac mora blagovremeno obavestiti prenosioca (na primer, prodavca) o pravnom uznemiravanju kad sazna za njega. Ovo omogućava prenosiocu da preduzme odgovarajuće korake za rešavanje problema.

Ovo su uslovi definišu okolnosti pod kojima se može tražiti odgovornost od prodavca ili prenosioca stvari u slučaju da postoji neki pravni problem sa stvari koja je predmet ugovora.

Restitucija i naknada štete

1. Obaveza restitucije: Kada dođe do raskida ugovora, strana koja je primila određene koristi, usluge ili predmete mora ih vratiti drugoj strani. Ovaj proces vraćanja uspostavlja prvobitno stanje pre zaključenja ugovora, kao da ugovor nikada nije ni postojao.
2. Naknada štete: U slučaju raskida ugovora, pribavilac (strana koja je pretrpela gubitak) ima pravo na nadoknadu za celokupnu štetu koju je pretrpeo. To uključuje ne samo direktno povezane troškove sa ugovorom, već i troškove njegovog izvršenja, kao i eventualne troškove parničnog postupka koji su nastali usled raskida ugovora.

Ugovorna modifikacija

• Dispozitivnost propisa: Ovaj deo se odnosi na fleksibilnost koju ugovorne strane imaju da prilagode ili modifikuju režim odgovornosti unutar svojih ugovora. Drugim rečima, strane u ugovoru mogu dogovoriti strože ili blaže uslove odgovornosti od onih koje su inicijalno predviđene zakonom. To znači da mogu ojačati ili ublažiti posledice za neispunjenje ili neadekvatno ispunjenje obaveza definisanih ugovorom.
• Ograničenja modifikacije: Ovaj segment naglašava da postoje granice do kojih ugovorne strane mogu ići u modifikovanju odgovornosti. Konkretno, ukoliko su u ugovoru postavljene klauzule koje ograničavaju ili potpuno isključuju odgovornost jedne strane, a ta strana je bila svesna postojanja pravnog nedostatka u vreme zaključenja ugovora, takve klauzule se smatraju ništavim. Ovo je zaštitna mera koja sprečava strane u ugovoru da se unapred oslobode odgovornosti za poznate nedostatke ili probleme.

Praktični saveti

1. Prevencija: Ključno je preduzeti mere predostrožnosti pre sticanja nekretnine kako bi se smanjio rizik od evikcije. To uključuje detaljne provere pravne dokumentacije vezane za nekretninu. Ovo podrazumeva proveru vlasničkog lista, provere da li postoji bilo kakav spor ili pravni problem vezan za nekretninu, kao i uveravanje da ne postoje nepodmirene hipoteke ili druga teretna prava koja bi mogla dovesti do evikcije.

Postupak u slučaju evikcije: Ako do evikcije ipak dođe, važno je znati koje korake treba preduzeti. To uključuje pravne korake, kao što su angažovanje advokata specijalizovanog za nekretnine i pravne sporove, kao i administrativne korake, kao što su podnošenje odgovarajućih žalbi i zahteva nadležnim organima. Takođe je bitno brzo delovanje kako bi se zaštitila svoja prava i minimizovala šteta.