Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Koji su elementi predugovora o kupoprodaji nepokretnosti?

Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti tipično sadrži sledeće informacije i elemente:

1. Identifikacija ugovornih strana: Imena, adrese i kontakt informacije prodavca i kupca.
2. Opis nekretnine: Detaljan opis nekretnine koja se prodaje, uključujući adresu, kvadraturu, broj soba, opis prostorija i slične informacije.
3. Cena i uslovi plaćanja: Cena koju je kupac spreman platiti za nekretninu, način plaćanja (na primer, gotovina ili hipoteka) i rok za plaćanje.
4. Uslovi prodaje: Specifični uslovi prodaje, kao što su rokovi iseljenja, inventar koji ostaje u nekretnini, eventualne popravke ili renoviranja koje prodavac može obaviti pre iseljenja i slično.
5. Rokovi: Datum zaključenja predugovora, kao i rokovi za izvršenje određenih uslova, kao što su rok za plaćanje depozita ili rok za dobijanje odobrenja za hipoteku ili pozajmicu.
6. Depozit (kapara): Iznos depozita koji kupac plaća kao znak dobre volje i obaveze da će se zaključiti konačni ugovor o kupoprodaji. Ovaj depozit se obično polaže na poseban bankovni račun ili čuva kod treće strane dok se ne ispunje ugovor.
7. Odustajanje i povraćaj depozita: Uslovi pod kojima može doći do odustajanja od predugovora i šta će se desiti s depozitom ako se to desi.
8. Troškovi i takse: Razmatranje troškova i taksi koji se moraju platiti tokom procesa kupoprodaje nepokretnosti, kao što su porezi na prenos vlasništva, agencijske provizije i slično.
9. Pravo preče kupovine: Ako postoji pravo preče kupovine ili neka druga ograničenja u vezi s prodajom nekretnine, to se obično navodi u predugovoru.
10. Ograničenja i obaveze stranaka: Bilo kakva dodatna ograničenja ili obaveze koje strane dogovore, kao što su obaveza prodavca da završi određene radove pre iseljenja.

Obrazac za predugovor o kupoprodaji nepokretnosti možete pogledati i preuzeti ovde.

Takođe, predugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti overen kod javnog beležnika (notara).

Overa predugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Kako bi predugovor proizvodio pravno dejstvo, često se zahteva da bude sadržinski kompletan i overen od strane nadležnog javnog beležnika. Iako neoveravanje predugovora može delovati privlačno kako bi se izbegli dodatni troškovi i administrativna složenost, postoji duboko ukorenjeni značaj overe predugovora, čija se važnost ne sme zanemariti.

U praksi, presuda suda obiluje sporovima koji proizlaze iz neoverenih predugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Troškovi koji su pokušali biti izbegnuti time postaju mnogo veći i složeniji. Evo razloga zašto je overa predugovora o kupoprodaji nepokretnosti od suštinskog značaja:

1. Pravna Važnost: Overa od strane nadležnog javnog beležnika pruža pravnu važnost dokumentu. To znači da će predugovor imati pravno dejstvo i moći će se primeniti u slučaju sporova ili nesporazuma između ugovornih strana.
2. Zaštita Interesa: Overa služi kao dodatna zaštita interesa obe strane u transakciji. Pruža jasnoću i preciznost u vezi sa uslovima i obavezama koje strane prihvataju. To smanjuje prostor za nesporazume i interpretaciju.
3. Provera u katastru: Pre nego što javni beležnik overi predugovor, obavlja se provera u katastru nepokretnosti kako bi se utvrdilo da li informacije navedene u predugovoru odgovaraju stvarnom stanju. Tek nakon što se potvrdi da su informacije tačne, javni beležnik će izvršiti overu predugovora. Ovim se obezbeđuje i formalna garancija da je prodavac stvarni vlasnik nekretnine kao i da je ista legalizovana.
4. Povećava Pravnu Sigurnost: Overa predugovora dodatno povećava pravnu sigurnost transakcije. Kada dokument bude overen, postoji manja verovatnoća da će biti osporen ili osporen u budućnosti.
5. Smanjuje Troškove Sudskih Sporova: Neovereni predugovori često vode dugim i skupim sudskim sporovima, jer strane mogu tumačiti uslove na različite načine. Overa može značajno smanjiti rizik od takvih sporova i potencijalno štedeti novac i vreme.

kada predugovor nije overen, on neće proizvoditi pravno dejstvo i smatraće se kao da nikada nije ni zaključen. To znači da strane nemaju obavezu da kasnije zaključe glavni ugovor i da neće moći putem tužbe sudu naterati drugu stranu da zaključi taj ugovor.

Na kraju, overa predugovora o kupoprodaji nepokretnosti donosi više koristi nego što predstavlja teret. Iako može izgledati kao dodatan trošak, ta investicija u pravnu sigurnost i zaštitu interesa može sprečiti mnogo veće troškove i stres u budućnosti.

Rok za zaključenje glavnog ugovora

Glavni ugovor, koji omogućava prenos apsolutnih prava na nekretninu, obično treba da bude zaključen u roku koji je predviđen u predugovoru. Ako u predugovoru nije preciziran zakonski rok, tada je u praksi potrebno zaključiti glavni ugovor u razumnom vremenskom roku, što će zavisiti od prirode posla i specifičnih okolnosti u konkretnom slučaju.

Ako jedna od ugovornih strana želi da se povuče iz zaključenja glavnog ugovora nakon ili tokom predviđenog vremenskog roka, druga strana može, u nekim slučajevima, pokrenuti sudski postupak kako bi je naterala da zaključi ugovor.

U slučaju odustanka od predugovora u kupoprodaji nepokretnosti, česta sankcija je gubljenje depozita (kapare) ili vraćanje dvostrukog iznosa depozita, u zavisnosti od toga koja strana se povukla.

Sud će, nakon procene ispravnosti predugovora (zbog čega je važno da predugovor bude pravilno sastavljen), doneti presudu koja obavezuje stranu koja se povukla da zaključi glavni ugovor u određenom vremenskom roku.

Ako strana koja se povukla ne zaključi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti ni nakon što Sud donese takvu presudu i propisanog vremenskog roka, ta presuda će imati istu pravnu snagu kao i sam ugovor. Kupac nekretnine će moći da koristi tu presudu kao pravni akt kako bi upisao svoje vlasničko pravo na nepokretnosti u zemljišnim knjigama.

Da li je moguće odustati od predugovora?

Iako tokom pregovora u vezi s predugovorom postoji fleksibilnost i strane mogu razmatrati različite opcije, odustajanje od predugovora povlači za sobom određene pravne posledice. Kada strane potpišu i overe predugovor, obavezane su na njegove uslove i obaveze koje su dogovorene. Odustajanje od predugovora bez valjanog razloga može rezultirati sledećim pravnim posledicama:

1. Gubljenje depozita: Ako je u predugovoru predviđen depozit kao znak dobre volje ili kao obezbeđenje transakcije, strana koja odustane bez valjanog razloga obično gubi depozit ili ga mora vratiti drugoj strani, zavisno o uslovima navedenim u predugovoru.
2. Zahtev za naknadu štete: Strana koja je pretrpela štetu usled odustajanja druge strane može podneti zahtev za naknadu štete. Ovo može uključivati troškove koji su nastali tokom pregovora, kao i izgubljene prilike za prodaju ili kupovinu.
3. Pravne posledice po imovinska prava: U slučaju kupoprodaje nekretnine, odustajanje od predugovora može uticati na imovinska prava, posebno ako je već izvršena overa predugovora ili ako je ugovor podložan upisu u registar nekretnina. Ovo može dovesti do pravnih problema i nesporazuma u vezi s vlasništvom.
4. Mogući sudski postupci: Strane se takođe mogu suočiti s mogućnošću da druga strana pokrene sudski postupak kako bi primorala izvršenje predugovora, uključujući i zahtev za specifično izvršenje ili traženje odštete.

Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti se može raskinuti ako se promene okolnosti u kojima je predugovor sklopljen. Ova pravna doktrina poznata je kao "promena okolnosti" ili "impraktikabilnost" i obično se primenjuje kada se dogode nepredviđene i značajne promene u okolnostima koje znatno otežavaju ili čine nemogućim ispunjenje ugovornih obaveza.