Zakon o planiranju i izgradnji - Najnovije izmene i informacije

Na taj način doprinosi se efikasnoj izgradnji, sigurnosti objekata, bezbednosti na radu, zaštiti interesa građana i održivom razvoju, čime se postiže bolji životni standard i ravnoteža između ekonomske, socijalne i ekološke dimenzije društva.

Zakon o planiranju I izgradnji reguliše sledeće oblasti:

1. Uređenje prostora: Definišu se uslovi i način kako treba organizovati i planirati prostor kako bi se postigla optimalna struktura i funkcionalnost urbanog i ruralnog okruženja.
2. Korišćenje građevinskog zemljišta: Propisuju se pravila i uslovi pod kojima se može koristiti zemljište za izgradnju objekata, uključujući i promenu namene zemljišta.
3. Izgradnja objekata: Definišu se zahtevi i procedura za izgradnju objekata, uključujući tehničke, bezbednosne i ekološke aspekte.

Takođe, zakonom se regulišu i:

• Nadzor nad primenom zakona i inspekcijski nadzor: Definišu se prava i ovlašćenja nadležnih organa da prate i kontrolišu sprovođenje zakonskih propisa.

Važno je napomenuti da zakon ne obuhvata:

• Planiranje i izgradnju vojnih kompleksa i objekata, što je regulisano zakonom o odbrani.
• Planiranje i izgradnju rudarskih objekata, postrojenja i uređaja, što je regulisano zakonom o rudarstvu.

Građevinska dozvola

Kada planirate izgradnju, proširenje ili rekonstrukciju postojećeg objekta, neophodno je da obezbedite odgovarajuću građevinsku dokumentaciju. U osnovi, za većinu građevinskih projekata neophodno je dobiti građevinsku dozvolu. Građevinska dozvola omogućava početak izgradnje željenog objekta. Ovaj dokument potvrđuje da je glavni projekat izrađen u skladu sa svim relevantnim propisima i uslovima.

Zakonski okvir za izdavanje građevinske dozvole u skladu sa Zakonom o planiranju propisuje sledeća pravila:

1. Pravo na zemljište: Građevinsku dozvolu može dobiti lice koje ima odgovarajuće pravo na zemljište ili objekat, kao što su pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini ili druga prava definisana zakonom.
2. Projekt za građevinsku dozvolu: Podnosilac zahteva treba da dostavi projekat za građevinsku dozvolu i izvod iz tog projekta, oba u skladu sa zakonom i propisima. Nadležni organ ne proverava usaglašenost projekta sa zaštitom životne sredine ukoliko je ta zaštita već potvrđena prethodnim odlukama.
3. Saglasnost za zaštitu životne sredine: Podnosilac zahteva i odgovorni projektant potvrđuju usaglašenost projekta sa merama i uslovima zaštite životne sredine i prilažu izjavu uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole.
4. Dokazi o pravu na zemljištu: Podnosilac zahteva mora pružiti dokaze o svojem pravu na zemljištu ili objektu, kao što su overene saglasnosti suvlasnika, rešenje o eksproprijaciji, ugovor o zakupu i slično.
5. Izuzeci za određene situacije: Za određene vrste infrastrukturnih objekata, dokazi o pravu nisu potrebni u prvoj fazi realizacije. Takođe, za određene infrastrukturne projekte, građevinska dozvola može se izdati za više katastarskih parcela.
6. Uključivanje infrastrukture: Ako je priključenje na infrastrukturu potrebno, a ona još nije izgrađena, podnosilac dostavlja ugovor sa nadležnim organom koji se obavezao na izgradnju te infrastrukture.

Prema zakonu o planiranju i izgradnji, građevinska dozvola potrebna je ne samo za podizanje nove građevine, već i za različite druge građevinske projekte kao što su:

• Proširenje postojećih objekata
• Dodavanje novih spratova na već postojeće zgrade
• Izgradnja novih delova na postojećim objektima
• Promena unutrašnje strukture i izgleda postojećih objekata
• Promena namene postojećih građevina, na primer, prelazak iz stambene u komercijalnu svrhu ili obrnuto
• Izgradnja garaža, bilo samostalno ili kao deo većeg objekta

U svim ovim slučajevima, građevinska dozvola potvrđuje da su vaši građevinski planovi usklađeni sa svim propisima i zahtevima, te da možete bezbedno sprovesti planirane građevinske aktivnosti.

Procedura dobijanja građevnske dozvole

Pre nego što je Zakon o planiranju i izgradnji stupio na snagu, proces dobijanja građevinske dozvole bio je podeljen u tri formalna koraka: dobijanje urbanističkih uslova ili izvoda za parcelu, dobijanje odobrenja za gradnju na osnovu idejnog projekta, i na kraju, dobijanje potvrde o prijemu dokumentacije za prijavu radova koja se bazira na glavnom projektu.

Nakon što je 2009. godine na snagu stupio Zakon o planiranju i izgradnji, ova procedura je pojednostavljena na dva formalna koraka: dobijanje lokacijske dozvole, zasnovane na idejnom rešenju objekta, i dobijanje građevinske dozvole na osnovu glavnog projekta.

Nakon što se dobije lokacijska dozvola, neophodno je pripremiti sveobuhvatnu projektnu dokumentaciju u skladu sa pravilima za građenje navedenim u lokacijskoj dozvoli. Prema Novom Zakonu, ovaj korak je ključan i obično zahteva najviše vremena da se završi.

Evo osnovnih koraka koje treba da preduzmete pre nego što podnesete zahtev za lokacijsku dozvolu i započnete process dobijanja građevinske dozvole:

1. Informacija o lokaciji: Pre nego što podnesete zahtev za lokacijsku dozvolu, potrebno je dobiti informaciju o parceli na kojoj planirate gradnju. To može biti neformalni dokument nazvan "informacija o lokaciji". Ovaj dokument sadrži osnovne podatke o parceli i uslove za priključenje na infrastrukturu.
2. Pravo svojine: Da biste gradili na parceli, morate imati pravno potvrđeno pravo svojine. To može biti pravo korišćenja, privatno vlasništvo ili pravo zakupa. Dokumenti koji dokazuju ovo pravo su vlasnički list, ugovor o privatnom vlasništvu ili ugovor o zakupu.
3. Formiranje građevinske parcele: Ukoliko vaša katastarska parcela ispunjava uslove za građevinsku parcelu, ovaj korak je jednostavan. Ako postoje izazovi kao nedostatak pristupa javnoj saobraćajnici ili potreba za izmenom granica parcele, treba raditi projekat preparcelacije ili parcelacije.
4. Konverzija zemljišta: Ako zemljište koje planirate koristiti za gradnju trenutno ima status poljoprivrednog zemljišta, morate ga prevesti u građevinsko zemljište. To se radi promenom namene i plaćanjem odgovarajuće naknade.
5. Tehnički uslovi za priključak na infrastrukturu: Iako nije obavezan korak, preporučuje se da dobijete tehničke uslove za priključenje na komunalnu infrastrukturu kako biste bolje planirali projekat i troškove.
6. Uklanjanje postojećih objekata: Ako postoje objekti na parceli koje treba ukloniti da bi se napravio novi objekat, morate pripremiti projekat za njihovo uklanjanje. Ovo treba obaviti pre podnošenja zahteva za lokacijsku dozvolu. Uz zahtev za uklanjanje, priložite glavni projekat rušenja i potrebnu dokumentaciju.

Izdavanje građevinske dozvole

Zahtev za dobijanje građevinske dozvole podnosi se lokalnoj samoupravi nadležnoj za teritoriju na kojoj će se graditi objekat, osim ako objekat ima bruto površinu veću od 800 kvadratnih metara. U tom slučaju, zahtev se podnosi Sekretarijatu za urbanizam i građevinske poslove.

Zahtev treba da sadrži informacije o investitoru, vrsti objekta, lokaciji po katastarskoj parceli i tehničku dokumentaciju. Ako je zahtev za posebnu dozvolu, potrebno je priložiti lokacijsku dozvolu s pravosnažnim rešenjem i glavni projekat za pripremne radove.

Posebna dozvola zahteva dodatne informacije o pripremnim radovima, zemljanim radovima, stabilnosti terena, zaštiti obližnjih objekata i saobraćaju. Uz zahtev treba priložiti idejni ili glavni projekat u tri primerka.

Pored toga, treba dostaviti pravosnažno rešenje o lokacijskoj dozvoli, dokaz o vlasništvu, potvrdu o plaćanju naknade za uređivanje zemljišta i uplatiti administrativnu taksu.

U Srbiji se od 1. marta 2015. Primenjuju nove izmene Zakona o planiranju i izgradnji. Ove izmene omogućavaju bržu proceduru za dobijanje građevinske dozvole, koja traje do 28 dana.

Cilj zakona je olakšati proces dobijanja dozvola i izgradnje. Elektronsko izdavanje građevinske dozvole ubrzava postupak za projekte izgradnje.

Kroz ovu proceduru, investitor više ne mora sam da prikuplja sve potrebne dokumente iz različitih institucija. Lokalna samouprava će to umesto njega obaviti na jednom mestu, na jednom šalteru, kako bi se dozvola izdala u roku od 28 dana.

Promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište (očekivana promena 2023. godine)

Još jedna situacija koja se često susreće prilikom pribavljanja građevinske dozvole je konverzija namene zemljišta.

Građevinsko zemljište je ono koje je označeno u planskom dokumentu ili zakonom za gradnju i postavljanje objekata. To uključuje i zemljište na kojem su već izgrađeni objekti u skladu sa zakonom.

Kada želimo da promenimo namenu poljoprivrednog zemljišta u građevinsko zemljište putem planskog dokumenta, organ koji donosi taj dokument treba da u roku od 15 dana pruži informacije organu za katastar. To podrazumeva listu katastarskih parcela koje su dobile novu namenu ili opis granica koje se menjaju prema planskom dokumentu, uz prateći grafički prikaz.

Nakon toga, nadležni organ za katastar primenjuje ovu promenu putem rešenja i beleži obavezu plaćanja naknade za promenu namene u katastarsku bazu nepokretnosti. Ovo rešenje se potom dostavlja vlasniku zemljišta, relevantnom ministarstvu za poljoprivredu i nadležnom poreskom organu, sve u roku od 15 dana od donošenja rešenja.

Posledice izgradnje bez građevinske dozvole

U Srbiji postoji mogućnost legalizacije objekata koji su izgrađeni bez građevinske dozvole. Ovaj postupak omogućava vlasnicima nelegalno izgrađenih objekata da ih naknadno regularizuju i steknu pravni status.

Ipak, Krivični zakon reguliše građenje bez dozvole kao krivično delo. To se dešava kada neko gradi ili radi rekonstrukciju objekata bez odobrenja. 

Ako osoba koja izvodi radove ili odgovorna osoba u firmi to uradi, može biti kažnjena zatvorom od 3 meseca do 3 godine i novčanom kaznom. Ako investitor ili odgovorna osoba u firmi investitora to učine, mogu biti kažnjeni zatvorom od 6 meseci do 5 godina i novčanom kaznom. Ako nastave gradnju nakon obustave radova, mogu biti kažnjeni zatvorom od 1 do 8 godina i novčanom kaznom.

Takođe, Nadležni organi imaju pravo da nalože rušenje objekata koji su izgrađeni suprotno Zakonu o planiranju i izgradnji i bez potrebne dozvole. Ovo se obično radi radi očuvanja legalnosti, urbanističkog planiranja, bezbednosti, i drugih faktora.