Nova procedura za uknjižavanje nepokretnosti pred katastrom

Šta se sve promenilo?

Promena procedure upisa u katastar nepokretnosti u Srbiji od 4. novembra 2023. godine donela je nekoliko značajnih novina koje transformišu način na koji građani pristupaju ovom postupku. Evo detaljnog pregleda promena:

• Prelazak na digitalni sistem: Glavna promena je prelazak na isključivo elektronski način podnošenja zahteva za upis u katastar. Ovo znači da se svi zahtevi, koji su se ranije podnosili lično na šalterima katastarskih službi, sada moraju podneti digitalno.
• Uloga profesionalnih korisnika: Za podnošenje elektronskih zahteva, građani sada moraju koristiti usluge profesionalnih korisnika - licenciranih advokata i geodetskih organizacija. Ovi profesionalci su zaduženi za obradu i slanje zahteva u elektronskom formatu, osiguravajući tačnost i zakonitost dokumentacije.
• Troškovi usluga profesionalnih korisnika: Pored standardnih taksi koje se plaćaju Republičkom geodetskom zavodu, građani sada imaju dodatni trošak - plaćanje usluga profesionalnih korisnika. Na primer, tarifa advokata za podnošenje zahteva u katastar je definisana i iznosi 24.750 dinara, mada je moguć dogovor za jednostavnije procedure.
• Povećana dostupnost i efikasnost: Digitalizacija procesa omogućava građanima pristup uslugama katastra 24 sata dnevno, 7 dana u nedelji, bez potrebe za fizičkim odlaskom na šaltere. Ovo znatno povećava efikasnost i dostupnost usluga.
• Bezbednost i sprečavanje falsifikovanja dokumenata: Elektronski upis u katastar smanjuje mogućnosti manipulacije dokumentima i falsifikovanja, jer profesionalni korisnici garantuju ispravnost i zakonitost podnetih dokumenata.

Koja je uloga advokata?

U novom sistemu elektronskog upisa u katastar nepokretnosti u Srbiji advokati su postali posrednici u ovom postupku. Oni su, kao profesionalni korisnici, odgovorni za podnošenje zahteva u ime građana. Evo detaljnijeg pregleda vrsta zahteva koje mogu podnositi:

• Zahtev za uknjižbu nepokretnosti pred katastrom: Podnošenje zahteva za promenu vlasništva ili imaoca prava na nepokretnostima (kao što su kupovina, nasleđivanje, poklon).
• Upis hipoteke: Advokati mogu podneti zahtev za upis hipoteke na nepokretnost, kao i za njeno brisanje.
• Promena vrste prava: Podnošenje zahteva za konverziju prava, tj. promenu pravnog statusa nepokretnosti (npr. iz državnog vlasništva u privatno).
• Predbeležba objekta u izgradnji: Upis objekta koji je u fazi izgradnje u katastarske knjige.
• Brisanje zabeležbi i drugih prava: Podnošenje zahteva za brisanje različitih zabeležbi, kao i drugih stvarnih i obligacionih prava na nepokretnostima.
• Promena podataka o pravnom ili fizičkom licu: Uključuje izmene kao što su promena imena, JMBG, ili drugih ličnih podataka vezanih za vlasnika.
• Ispravke u katastru: Advokati mogu podneti zahtev za ispravku grešaka u katastarskim podacima, uključujući podatke o vlasništvu, hipotekama i drugim zabeležbama.
• Promena namene zemljišta: Ukoliko je potrebno izvršiti promenu namene zemljišta, npr. iz poljoprivrednog u građevinsko, advokati mogu podneti relevantne zahteve.

Koja je uloga geodetskih agencija?

Pored usluga koje pokrivaju advokati postoje i određene usluge koje pokrivaju geodetske agencije. Geodetske agencije od sada mogu preko eŠaltera da podnesu sledeće vrste zahteva:

• Spajanje i deoba parcela: Podnošenje zahteva za spajanje više parcela u jednu ili deobu jedne parcele na više manjih jedinica.
• Realizacija projekta parcelacije/preparcelacije: Izrada i podnošenje projekata koji se odnose na preuređenje i redistribuciju zemljišnih parcela.
• Promena podataka o objektu: Podnošenje zahteva za ažuriranje informacija o objektima u katastru, uključujući promene nastale usled izgradnje, dogradnje ili promene gabarita objekta.
• Uklanjanje objekta ili dela objekta: Zahtevi za brisanje podataka o objektima ili delovima objekata koji su uklonjeni ili više ne postoje.
• Ispravka greške u postupku obnove granica parcela: Geodetske organizacije mogu podneti zahtev za ispravku grešaka koje su nastale u procesu definisanja ili obnavljanja granica parcela.
• Ispravka atributnih podataka o objektu/posebnom Delu: Podnošenje zahteva za ispravke u vezi sa tehničkim i drugim podacima o objektima ili posebnim delovima objekta.
• Utvrđivanje, izmena i gašenje kućnog broja: Zahtevi za uspostavljanje, promenu ili ukidanje kućnih brojeva na adresama.
• Uređenje međe pred sudom: Podnošenje dokumentacije i zahteva vezanih za rešavanje sporova oko granica između parcela.
• Promena načina korišćenja i kategorije klase zemljišta: Zahtevi koji se tiču promene namene zemljišta, na primer, iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište ili obrnuto.

Važnost uknjižbe u katastru

U kontekstu najnovijih promena u proceduri uknjižbe nepokretnosti, od suštinskog je značaja za građane Srbije da razumeju važnost i potrebu upisa promena u katastar. Uknjižba nepokretnosti ne samo da pruža pravnu sigurnost u pogledu vlasništva, već i štiti prava vlasnika od potencijalnih sporova i nepravilnosti. S obzirom na to da su notari od 2018. godine dužni da prilikom izrade svih dokumenata vezanih za promet nepokretnosti, te dokumente šalju direktno u katastar, ovaj proces je postao mnogo efikasniji i transparentniji.

Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova jasno stavlja do znanja da su notari zaduženi za slanje zahteva za upis novog vlasnika u registar nepokretnosti i za proveru statusa prometovane nepokretnosti. Međutim, važno je naglasiti da notari nisu odgovorni za utvrđivanje potencijalnih dugova prethodnih vlasnika ili investitora koji bi mogli uticati na prava novog vlasnika. U takvim situacijama, posebno je važno tražiti stručnu pomoć, što sada podrazumeva angažovanje profesionalnih korisnika - advokata i geodetskih organizacija.

Digitalizacija celokupne procedure upisa donosi značajne prednosti. Jedna od ključnih prednosti je smanjena mogućnost prevare, jer digitalni format znatno otežava falsifikovanje dokumenata. S obzirom da profesionalni korisnici garantuju ispravnost i zakonitost podnetih dokumenata, ovaj sistem osigurava veću pravnu sigurnost i transparentnost u vođenju zemljišnih evidencija.

Zaključak

Dok novi digitalni proces upisa u katastar nepokretnosti u Srbiji donosi značajne poboljšanja u pogledu efikasnosti i bezbednosti, postoji i određeni negativan aspekt ovih promena, posebno za one građane koji nisu izvršili svoje obaveze prema katastru pre 2018. godine. Ovi građani sada se suočavaju sa izazovom da će morati da plaćaju znatno veće takse, kao i usluge profesionalnih korisnika - advokata i geodetskih organizacija, što predstavlja dodatni finansijski teret. 

Ukoliko želite da podnesete zahtev za uknjižbu pred katastrom nepokretnosti po znatno povoljnijoj ceni od standardne advokatske tarife, to možete uraditi brzo i lako putem našeg online servisa.

Međutim, iako ovi dodatni troškovi mogu biti značajni, važno je naglasiti da su oni mala cena u poređenju sa dugoročnim benefitima koje donosi ovaj digitalni sistem. Povećanje efikasnosti, smanjenje rizika od prevare i falsifikovanja dokumenata, kao i bolja pravna sigurnost za vlasnike nepokretnosti, predstavljaju ključne prednosti koje doprinose stabilnijem i transparentnijem sistemu upravljanja nepokretnostima. 

U dugoročnoj perspektivi, ovakve promene su od suštinskog značaja za unapređenje i modernizaciju procesa upisa, što će u velikoj meri koristiti kako pojedincima, tako i celokupnom društvu.