Legalizacija objekata: sve što treba da znate po novom zakonu
Procenjuje se da u Srbiji postoji oko 1.5 milion bespravno izgrađenih objekata.
Legalizacija objekata predstavlja cilj od javnog interesa za Republiku Srbiju, te je u skladu sa tim 2018. godine na snagu stupio Zakon o Ozakonjenju Objekata.
Legalizacija objekata se odnosi na postupak kojim se naknadno izdaje građevinska i upotrebna dozvola za objekat ili deo objekta koji je izgrađen, rekonstruisan ili dograđen bez potrebnih dozvola. To znači da ako posedujete nekretninu ili planirate da je kupite, morate uzeti u obzir mogućnost da objekat nije legalno izgrađen.
Kako biste prodali nekretninu ili je ponudili na tržištu, potrebno je da proverite da li je objekat legalizovan. Ukoliko nije, morate se upustiti u proces legalizacije ili ozakonjenja, kako biste stvorili preduslov za zakonitu prodaju. Ovaj postupak može biti složen i zahtevaće od vas da ispunite određene obaveze.
Važno je naglasiti da legalizacija objekata podrazumeva plaćanje određenih troškova i taksi kako bi se izdao propisan dokument. Cenu legalizacije treba pažljivo razmotriti, jer može biti značajna, a njen iznos će zavisiti od različitih faktora kao što su veličina objekta, vrsta potencijalnih nepravilnosti koje se moraju ispraviti, lokacija i druge okolnosti.
U svakom slučaju, pre nego što kupite nekretninu ili se upustite u bilo kakve građevinske radove, obavezno istražite da li je obavljena legalizacija objekata i proverite sve potrebne dokumente. Na taj način ćete izbeći moguće probleme i dodatne troškove u budućnosti. Ako niste sigurni kako da sprovedete proces legalizacije objekata, najbolje je da se posavetujete sa stručnim licima ili pravnim savetnicima koji će vam pomoći da to uradite na ispravan način.
Objekti koji moraju biti legalizovani
Zakon o ozakonjenju objekata jasno definiše koji objekti moraju biti ozakonjeni. To uključuje objekte koji su u potpunosti građevinski završeni, kao i zgrade na kojima su izvedeni samo osnovni konstruktivni građevinski radovi (temelj, stubovi sa gredama, armiranobetonska tavanica, krovna konstrukcija), bez obzira da li imaju završenu fasadu. Za ostale objekte koji su predmet ozakonjenja, stepen završenosti se procenjuje prema vrsti i nameni objekta.
Objekti koji ne mogu biti legalizovani
Iako Zakon o ozakonjenju objekata ima za cilj smanjenje broja nelegalnih objekata u zemlji, postoje određene vrste objekata koje se ne mogu legalizovati:
- Ne mogu biti legalizovani objekti izgrađeni na klizištima.
- Nije dozvoljena legalizacija objekata izgrađenih u koritima reka, poletno-stelnih pista, zoni zaštite kulturnih dobara od izuzetnog značaja (upisanih u Listu svetske kulturne baštine), zoni sanitarne zaštite izvorišta vodosnabdevanja, vojnom kompleksu i njihovim zaštitnim zonama.
- Objekti podignuti u prvom stepenu zaštite parkova prirode (osim kuća i vikendica) takođe ne mogu biti legalizovani.
- Objekti koji su napravljeni od materijala koji ne garantuju sigurnost (uključujući kartonska naselja) neće biti legalizovani.
- Građani koji imaju pravosnažno rešenje kojim im je odbijen zahtev za legalizaciju ne mogu legalizovati svoje objekte.
- Nisu obavezni za legalizaciju objekti koji su izgrađeni u periodu do 1961. godine kada, prema zakonu, građevinska dozvola nije bila obavezna pre početka gradnje.
Proces legalizacije objekata
Novim zakonom je propisano da je legalizacija obavezna za sve objekte, osim za one koji su izričito izuzeti iz tog procesa, inače će biti naloženo njihovo rušenje. Ovo je navelo vlasnike nelegalizovanih objekata da postave pitanje:
Kako da legalizujemo naš objekat i šta je sve potrebno za legalizaciju kuće ili stana?
Da biste uspešno ozakonili svoju kuću, stan, garažu ili lokal, morate podneti određenu dokumentaciju, a sam proces legalizacije može zahtevati određeno vreme.
Važno je da se pridržavate zakonskih propisa i sledećih koraka kako biste legalizovali svoj objekat:
- Prikupljanje dokumentacije: Potrebno je obezbediti svu potrebnu dokumentaciju koja dokazuje postojanje i izgradnju objekta, kao i njegovu namenu.
- Provera urbanističkih uslova: Potrebno je utvrditi da li vaš objekat ispunjava urbanističke zahteve i uslove koji važe za tu lokaciju.
- Izrada geodetskog snimka: Treba angažovati ovlašćenog geodetu kako bi se napravio precizan snimak vašeg objekta.
- Plaćanje taksi i naknada: Prilikom podnošenja zahteva za legalizaciju, potrebno je platiti određene takse i administrativne naknade.
- Podnošenje zahteva: Nakon prikupljanja svih potrebnih dokumenata, podnosite zahtev za legalizaciju nadležnom organu.
- Provera i odobrenje: Vaš zahtev će biti pregledan, a ako je sve u skladu sa zakonom, dobićete odobrenje za legalizaciju objekta.
Važno je naglasiti da sam postupak legalizacije može potrajati, stoga budite strpljivi i blagovremeno preduzmite sve potrebne korake kako biste obezbedili regularnost svog objekta. Legalizacija će vam omogućiti da mirno koristite svoju nekretninu i izbegnete moguće probleme u budućnosti.
Kada nadležni organ utvrdi da objekat ispunjava sve uslove za legalizaciju, vlasniku se daje rok od 30 dana da dostavi dokaz o vlasništvu, ako to već nije učinjeno. Ukoliko vlasnik ne dostavi potrebne dokaze u navedenom roku, zahtev za legalizaciju će biti odbačen. Ovo znači da je veoma važno blagovremeno obezbediti dokaz o vlasništvu kako biste uspešno završili proces legalizacije objekta.
- Izvod iz liste nepokretnosti overen kod notara.
- Kupoprodajni ugovor.
- Pravosnažna sudska presuda.
- Ugovor o suinvestiranju izgradnje zdanja.
- Pravosnažno rešenje o nasleđivanju
- Ugovor o prenosu prava korišćenja objekta.
- Ugovor o poklonu nekretnine
- Ako nemate dokaz o vlasništvu, ali dugo živite u objektu, možete ga ozakoniti priloživši dokaze o savesnom korišćenju, plaćenim računima za struju, komunalije i porez.
Zakon predviđa novčane kazne za kršenje odredaba vezanih za postupak ozakonjenja, netačno prikazivanje činjenica u izveštaju o stanju objekata i za druge privredne prestupe. Ove kazne mogu biti visoke, čak i do milion dinara.
Legalizacija objekata: takse
Taksa za legalizaciju objekata zavisi od vrste, površine i namene tih objekta.
Za kuće i stanove:
- Do 100 m² - 5.000 dinara.
- Do 200 m² - 15.000 dinara.
- Do 300 m² - 20.000 dinara.
- Preko 300 m² - 50.000 dinara.
Za poslovne objekte:
- Do 500 m² - 250.000 dinara.
- Do 1000 m² - 500.000 dinara.
- Preko 1500 m² - 3.000.000 dinara.
Šta sa objektima izgrađenim posle 2018. godine?
Ako je objekat sagrađen nakon 2018. godine, trenutno ne ispunjava uslove koji su postavljeni za legalizaciju po važećim propisima. Zakon o ozakonjenju objekata u Srbiji postavlja kriterijume koji moraju biti ispunjeni da bi objekat bio podoban za legalizaciju, a jedan od ključnih kriterijuma je vremenski okvir izgradnje objekta.
Objekti izgrađeni posle 2018. godine, prema trenutnim propisima, ne mogu biti legalizovani pod trenutno važećim zakonskim okvirom.
To ne znači da ti objekti nužno ostaju van zakona zauvek. Jedno od mogućih rešenja za objekte izgrađene bez građevinske dozvole posle 2018. godine jeste upravo pribavljanje građevinske dozvole i ostalih potrebnih dokumenta poput upotrebne dozvole.
To uključuje znatno veće troškove u poređenju sa legalizacijom jer na teren mora da izađe projektant,geometar, kao i da se pribavi upotrebna dozvola.
Ukoliko umate neko pitanje u vezi sa ovim procesom uvek možete da potražite savet putem našeg online pravnog servisa.
Legalizacija objekata i uknjižba
Nakon što pravnosnažno rešenje o legalizaciji objekta bude doneto, stvaraju se uslovi za upis prava svojine u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, kao i za odgovarajući upis u katastar vodova.
Nadležni organ je dužan da u roku od tri dana od dana pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju dostavi elaborat geodetskih radova i primerak pravnosnažnog rešenja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra.
Nakon što se legalizacija objekata završi, vlasnici ne plaćaju taksu za upis prava svojine, kako je propisano podzakonskim aktom Republičkog geodetskog zavoda, niti administrativnu taksu prema zakonu o administrativnim taksama.
Mateja je diplomirao na Filozofskom fakultetu sa specijalizacijom iz filozofije prava. To mu je pomoglo da postane iskusni novinar sa produbljenim razumevanjem pravnih tema koje povezuje sa pravnim principima i sa aktuelnim pitanjima dana.